出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
近日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）发布公告称，董事会同意向股东大会申请新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具授权。
自万科2018年高喊“活下去”以来，房地产行业终按最悲观的路径，演绎了郁亮当初警示的“黑铁时代”。而站在当前央行支持民营企业推进并扩大债券融资（第二支箭）的政策环境下，在本应持续去杠杆的情况下，万科却突然欲加大发债力度，此举背后是万科缺钱了，还是要开始动手了？
融资力度或较往年明显加大
万科在公告中提到，计划发行的直接融资工具主要包括境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。
融资形式基本囊括了市场上的主要工具，并特意强调要将其中的部分资金，投资于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等项目。
根据公司治理规则，万科董事会在2018、2019年和2021年，均提请过股东大会授权发行不超过350、320亿元、300亿元的直接债务融资工具。
实际上，截止到11月初，万科今年共发行债券238.9亿元，去年授权的不超300亿额度已基本用完。预计此次不超500亿额度也将在未来一段时间用完。
值得注意的是，相较于2018-2021年在三百亿出头的规模、2019-2021年间空档一年的情况，此次万科董事会提请授权的额度明显增加。此外，此次授权的时效达到了36个月，这其中或说明管理层需要充分的相机自由度，既希望在此次融资环境改善的条件下融比以往更多的钱，也希望留有一些时间和空间来观察市场的变化情况。
万科缺钱吗？
地产行业的低迷始于2021年中，至今已有近一年半，作为高杠杆商业模式的典型，如此长周期的低迷已然引起行业的剧烈调整。
尽管早在今年初政策已经开始吹风，而真正落地的利好则是3季度的“中债增”，我们可以将其称为“第一支箭”。包括此后的预售资金监管提取政策的放宽，及本月初交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具约2500亿元，我们可以称之为“第二支箭”。以及行业内传言可能存在的“第三支箭”，可以确定的是，当前融资环境对于优质民营房企确实有了较大边际改善。
如果说此前央行增信的中期票据规模不解渴的话，“第二支箭”的力度明显增强。截至目前，龙湖集团、美的置业、新城控股的申请额度分别达到200亿元、150亿元、150亿元，此外保利发展也将发行中期票据、短期融资券共计100亿元。而包括碧桂园、旭辉等在内的多家房企也在积极向监管申请“第二支箭”的发债额度。
再加上万科或申请的额度，预计2500亿元的“第二支箭”很快就要被“饥渴”的房企们抢完。而万科管理层直接提请不超500亿的融资授权，或有想抓住此次融资便利的考虑，房企去化不及预期，强如万科也无疑会“钱紧”。
公告显示，1-10月，万科全口径合同销售面积2135.7万平米，销售额3467.7亿元，分别同比下滑33.4%和33.5%。虽然略好于克而瑞百强房企累计销售金额44%的下滑比例，但相较于保利、龙湖等还是有明显差距。
单10月，万科合同销售额321.0亿元，同比下滑23.5%，降幅较9月同比扩大，环比9月下滑。“金九银十”延续了低迷表现，全年基本在每月300亿规模左右徘徊，销售回暖不及预期。
由于销售低迷，万科现金流在三季度也开始不乐观。万科在今年第三季度实现营收1307亿元，同比增长25.3%，但实现归母净利润仅有48.3亿元，同比下降14.4%。销售和利润率下滑同时影响现金流，单三季度，万科的经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%，导致现金流净额从上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元，同比骤降442.36%。
单从“三道红线”看万科的财务，是比较稳健的，但是在边际变化上，却是糟糕的。如果郁亮亲自督战销售仍不见起色，那么融资将会成为万科另一个倚重的流动性来源。
万科要出手了吗？
除了应对流动性风险加大融资外，万科在10月似有逆势发力抄底迹象。
公告显示，万科今年1-10月共获取开发项目32个，拿地面积600.7万平方米，权益拿地面积378.7亿元。万科前十个月的累计拿地力度仅为18.1%，整体看相对较小，但10月份拿地边际增加明显。单月拿地总金额116亿元，拿地总建面114.8万方，拿地金额占销售金额的比重为36.1%，环比上升32.4个百分点。
万科自2018年喊出“活下去”口后之后，就一直在收缩拿地力度。如果说2020-2021年30%左右的拿地力度还能勉强维持开发规模平稳发展，今年前三季度则全面转为防守，直到今年20月才有明显的边际恢复迹象。
此外，万科此次公告的资金用途中也明确了要部分投资于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等“地产+”项目。
重资产的自持、运营并非一朝一夕，对于目前营收近95%依然是地产开发的万科来说，短期内要想通过多元化业务扭转过于依赖地产开发的窘境难度较大，尤其是当前环境下需要大力投入资金，更是难上加难。
或许，郁亮在近期政策中看到了行业边际复苏的迹象，这才有了不仅拿地和多元化投入方面都有意加大力度，因此融资需求也将加大。可万科这一次若真逆势发力，成败关键在于，这次行业调整到底是普通周期，还是整体转向。
