出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
近日，格力地产股份有限公司（以下简称“格力地产”）发布公告称，根据上交所发布的《关于格力地产股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函》，上交所就格力地产的业绩预告事项对其提出了监管要求。意味着上交所对格力地产这份大幅转亏的业绩预告及相关工作产生了疑问，提出了询问。
同日格力地产业绩预告显示，预计2022年实现归母净利润为-23.86亿元到-28.63亿元，相较于2021年的盈利3.21亿元同比减少844.24%到993.09%，为十多年来首次出现亏损。
对于格力地产来说，在大本营竞争不过华发，而全国化进程又不顺利，投资科华生物寄希望于进入生物医药大健康产业，科华生物不仅体量较小且深陷仲裁和退市波折，而二级市场连续两轮炒作的收购珠海免税也一波三折。而此次选择在最后时刻一把亏掉过去6年的利润，格力地产似乎在财务洗澡为来年蓄力。
地产业务式微 减值之后是否还有减值？
格力地产公告称，业绩预亏的主要原因，是由于对存货等相关资产在本期计提资产减值准备及投资性房地产公允价值下降所致。其中，预计计提资产减值准备15.80-18.96亿元，预计投资性房地产公允价值下降5.37-6.45亿元。
值得注意的是，根据公司公告的2022前前三季度财报，格力地产的巨亏主要是来自于4季度的突然减值会计处理所致。且公告称，公司未来将继续根据房地产市场情况，对公司存货等相关资产是否存在减值风险作出判断，广大投资者需注意其再次减值风险。
实际上这种提醒并非空穴来风。2022年，格力地产房地产成交规模及成交价格均出现大幅同比下滑，克而瑞数据显示，格力地产全年全口径销售额仅有41.2亿元，同比下滑45%，体现在账面上即是房地产板块业务全年度结转收入较上年同期减少。
需要注意的是，在过去多年格力地产试图转型未能成功的过程中，转型未成的同时地产业务经营效益也每况愈下：仍然高度依赖地产业务的同时，利润却大幅下滑。毛利率、净利润率分别从2017年的42.92%、19.91%下滑至2022年前三季度的25.85%、-2.28%。
而根据公司最后一个季度的巨亏，格力地产的2022全年的利润率将更加难看。由于近两年恰逢行业深度调整期，整个行业的利润率均在大面积下滑，账面土地储备盈利能力面临大面积亏损的可能。截止2022年三季度末，格力地产账面存货232.73亿元，参考投资性房地产在总计32亿的基础上就计提了高达5.37-6.45亿元，存货后续仍有多少减值空间值得关注，其仍是掣肘公司未来几年利润的关键。
收购珠免一波三折 三驾马车均不顺利
从地产行业调整的优胜劣汰中，处于行业TOP100以外的格力地产无法逃避行业贝塔，而且自身销售降幅也超过行业平均水平，更没有体现出自身的阿尔法。加上公司近年来拿地力度不大，整体存货基本在两百亿出头的水平，土储面积持续减少，预计公司未来的地产业务难有较大表现，更多的焦点反而是存货的减值风险。
此外，在收购免税业务方面。此前于2020年5月格力地产就首次披露拟收购珠免100%股权的相关事项，彼时公司股价也出现了大幅波动的行情，而在2021年2月公司原董事长鲁君四因涉嫌内幕交易被证监会立案调查后，该重大资产重组事项被中止。随着去年11月格力地产完成换届选举，才最终于12月重启收购珠免100%股权事项。
值得注意的是，近几年珠海免税也呈现出增长乏力迹象。根据未经审计的财务报表，2020年、2021年、2022年1-9月，珠海免税的营业收入分别为12.70亿元、19.06亿元、12.64亿元，相较于2019年同期分别下降52.26%、28.35%、35.51%。
而在医疗健康领域，格力地产更是“雷声大雨点小”。公司最初布局始于2016年8月，但主要还是从事医疗健康产业投资及房地产经营开发，并最终于2020年5月通过协议购买方式花了17.26亿元收购了科华生物18.63%的股份，成为科华生物第一大股东。但由于持有股份较少，格力地产一直将持有上海科华生物股份有限公司股权投资计入长期股权投资并按权益法核算。
不过，科华生物的近况也并不乐观，自格力地产收购以来，其获得的投资收益相当有限。此外，目前科华生物还身陷“百亿仲裁案”中，涉及的仲裁申请金额高达105.04亿元及违约金、仲裁费用、律师费等。随着新冠病毒逐渐归为乙类传染疾病，科华生物相关业务预计将面临较大压力而重新回到疫情前的低利润水平。
近年来，诸多非头部地产公司试图转型多元化，甚至完全改变航道，但是真正成功的并不多，格力地产便是其中之一。而从目前其铺排的三大块业务进展来看，其前途也并不乐观。
